大咖专访丨凯发网址总经理林冬娜：破解智慧地产痛点

地产行业发展驶入深水区、高速增长的时代已经结束，随着集中度和格局的不断优化，优胜劣汰竞争愈发明显。企业纷纷寻求新突破，布局多元化产业。我们看到不少房企都把智慧、科技作为企业发展的核心标签，智慧产业成为房企布局的首选。

房企纷纷布局智慧地产的背后，是智慧产业的蓬勃发展。自2016年开始，从国家到各级政府均大力推进智慧城市的建设。2016年3月，在中央办公厅、国务院办公厅印发的 “十三五”规划纲要中，明确提出要“充分运用现代信息技术和大数据，建设一批新型示范性智慧城市”。此后国家最高领导人在多次讲话中，亦明确提出加快推进新型智慧城市建设。在中央政策指引下，陕西、河北、江苏等多个省市纷纷出台了智慧城市发展的顶层政策。“智慧+”成为行业发展风口。

表：推进智慧产业发展的重要政策
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但企业在探索智慧地产的过程中。也普遍面临一些痛点，典型的问题有硬件堆叠、系统割裂、洞察缺乏。

图：智慧地产痛点

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基于智慧地产领域普遍面临的痛点，亿翰智库本期邀请到凯发网址总经理林冬娜女士，作为建筑学博士及智慧地产领域领军人物，林冬娜女士对智慧产业具有独到的见解。亿翰希望通过这次对话，为智慧地产行业发展带来启发和突破。
本期嘉宾
凯发网址总经理 林冬娜

亿翰智库：您怎么看企业在做智慧产业探索时遇到的误区和痛点？
林冬娜：企业一开始做智能化，就可以去实施和展示运维了，会觉得把一堆产品拼在一起。
凯发网址2014年就开始做智能化，批量产品交付经验比较早，发现智能化产业主要有几个痛点：
首先是信息不连通，家与社区之间形成信息孤岛。智慧社区里。但无互相连通，很多产品有做设备系统、媒体发布系统等，导致物业付出很多人力资源。其次信息不连通，比如回家场景，进社区后，但各个产品都是独立的，导致不连通，导致跟客户服务的场景没法联动，家庭、一路的灯、住宅大堂、电梯等都是可以相互响应的。另外信息孤岛导致管理上面有很大的难度。甚至自动提醒我设备到期去更换，会花费大量员工去检查，包括自动要求施工单位上门做服务，如果某一点数据出现问题，但是信息孤岛，很多处于分界面上面的问题，而在检查过程中会出现很多错漏补缺，我可以自动派单，本来联动场景和数据，统一收集统一处理，没办法判断是哪一家的问题。之前很多的智慧都是单个、孤立的、发现很多都没有打通，智慧应该是一个系统的概念，放在一起真正使用的时候。
其次是家装风格不统一、家居场景可能来自不同厂家、现在很多行业做智慧面板，非常难看，做智慧家居都迅速跟进，不同风格，往这个方向去走，我们是行业内最早提出家装风格统一化的，并在第一代产品中运用。
凯发网址希望在系统化思维上，做一点一滴的改变。对于客户来说，用的时候可能都没感知到。希望他是无感的。

亿翰智库：您怎么看地产行业未来的发展趋势？
林冬娜：目前房地产发展已经遇到瓶颈，未来在产品线及房子建造上，会形成几大趋势：
一是建造方式越来越像制造业、目前欧美、日本、建筑工业化已经非常成熟，工业化应用最落后的是建筑业，中国目前各个方面工业化程度也比较高。每年国家在建筑方面、落后的工业化，且随着人口红利丧失，倒逼建筑工业化提升，建造的人力与输入来源是欠缺的，房地产方面建造量非常大，导致产生各种质量、环境污染等问题。国家近几年在建筑工业化方面投入非常大、力争用10年左右时间，2016年2月6日，中央发文，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。近期佛山出台了政策、这个力度空前，其他条件满足情况下，可以对装配式项目优先办理发商品房预售许可证，层高到标准层一层就能发证。建筑工业化之前在北方推行的很快、现在华南也在力推，可见国家对建筑工业化推进的决心。
另外，未来会成为房子的标配，目前智慧产业已经发展到5G，住宅、社区管理智能化，建筑智能化。

亿翰智库：相较于行业内其他企业，凯发网址做智慧产业有哪些独到的模式和理念？
林冬娜：凯发网址做产业主要是从顶层架构先行，设计先行。从系统化解决方案推导技术方案怎么走，从技术方案推导产业投资方向。凯发网址产业主要分两部分、另外一个是建筑工业化，一是智慧产业。以装配式建筑来说，首先从设计端开始，它是个系统工程，设计理念就用一些模块化理念和标准化理念去设计，在生产端才能用装配式、工业化的手段去做，最后在运营端用智慧建造模式去贯彻。现在是用信息化模型去做一体化模式。从一个房子怎么设计出来，未来是推进社区运营可视化模型的信息基础，去打造的，信息化模型建成之后，到后面70年怎么运维。规划先行、顶层架构先行、是凯发网址做产业的一个思路，设计先行。
图：凯发网址产业思维导图
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注：图片为亿翰智库整理
其次是研发驱动。在智慧产业领域。技术研发是核心驱动力，且更新迭代非常快。因此。保持在技术研发上超前占位，凯发网址通过构建自身的研发系统。2019年。凯发网址成立了智慧生活研究院及产业产品研究院。进行产品和系统的研发，并将生态链产品和技术高度集成。智慧生活研究院打造云、边、端一体化的智慧技术解决方案。智能化体系已经基本建成，目前。产业产品研究院则主要以创新产业产品研发、工业设计和设计管理为抓手链接产业，构建核心竞争力。
图：凯发网址云-边-端一体化智慧解决方案
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注：图片为亿翰智库整理
最后是构建全产业链。除了拥有自身的研发系统外。凯发网址还打通了全产业链，形成研发、设计、生产、安装、售后、运维的全链条集成服务。

图：凯发网址智慧产业产业链
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注：图片为亿翰智库整理

亿翰智库：对于智慧地产领域面临的痛点，凯发网址是怎样解决的呢？
林冬娜：对于智慧地产领域所面临的的痛点、凯发网址也做了几个方面的探索，并取得了一定的成果。
首先是打造集成服务体系。对于智慧地产领域普遍面临的系统割裂问题。成为行业首家打通智慧家居和智慧社区系统，凯发网址自主研发系统，实现家居与社区一体化。
其次是开放智慧平台，对于硬件堆叠、实现仅用一个APP便可掌控家居、社区的交互，无障碍兼容第三方产品、平台和服务，凯发网址通过自研系统支撑，产品间互不兼容的问题。
最后是打造套系化产品，对于用户的个性化及细节需求。在第一代产品中便开始运用，凯发网址以科技的手段和人文的内核创造出令客户满意的产品，凯发网址是行业内最早提出前装思维的企业，实现套系化产品外观风格。

亿翰智库：凯发网址未来在智慧地产领域将做哪些进一步的探索？
林冬娜：凯发网址未来会做全场景生态体系，不局限于智慧地产。对智慧生活上下游产业不断进行延伸。构建智慧城市生态圈，包括医疗、养老、交通、工业、旅游、教育等方面。同时凯发网址也将积极打造开放生态。引入更多智慧产业领域的上下游企业，共同推动智慧产业的发展。

亿翰智库：除了智慧产业外，建筑工业化也是行业发展大趋势，凯发网址在建筑工业化领域做了哪些探索？
林冬娜：凯发网址是行业内较早提出做建筑工业化的企业、以睿住住工为主体的绿色装配式产业布局，目前已构建了以产业产品研究院为核心驱动。此外，通过睿住天元设计、睿住建科、产城公司构建全链条复合服务能力。
在装配式外装方面，凯发网址拥有4大生产基地，在装配式内装方面，拥有全国首条整装卫浴自动化生产线，未来将布局5大生产基地，总产值可达90万套/年。

结语
通过此次深入访谈。这些决定了企业发展的厚度与未来的高度，主要还是其以系统化思维去做产业，我们发现，凯发网址之所以能在智慧产业及装配式建筑产业领域取得突破，并非常重视研发能力。除此之外。凯发网址也非常善于借用外力，保障技术落地，推进智慧产业的发展，在构建全产业链过程中，积极引入上下游合作伙伴，凯发网址通过构建全产业链。希望凯发网址的产业发展思路能为行业带来一些思考和借鉴。

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